不動産の評価方法

 

相続税に最も大きな影響を与える財産の一つが不動産です。

不動産の財産価値が高ければ高いほど、相続税の負担も大きくなるため、不動産の財産価値をどう評価するかで大きな金額負担の差異が発生します。

不動産の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。

路線価方式は、市街地にある不動産の評価に用いる方法で、不動産が面している道路に付けられた価額(路線価)と不動産の面積から算出します。 


<路線価方式>

  路線価 × 宅地面積(㎡) = 評価額


路線価を調べて不動産の面積を数式に当てはめれば、不動産の大まかな価値を算出できるのです。

ただし、不動産は個別性の非常に高い財産ですから、これだけでは適正な不動産価格は出せません。

しっかりと現地に行って、高低差や、不動産の形、交通手段や周辺の施設をチェックし、それらの要素を加味して、最終的な「不動産の価値」を算定するのです。 

路線価が定められていない地域については、倍率方式で評価することになります。倍率方式による不動産は、その固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を算出します。


<倍率方式>

  固定資産評価額 × 倍率 = 評価額

路線価及び倍率は、国税庁のホームページで公開されています。

固定資産評価額は、各市町村の固定資産台帳に登録された価格で、評価証明書を取得して確認することができます。


相続不動産の評価における問題点

意外と知られていないのですが、すべての税理士が、この不動産評価を出来るとは限りません。

中には、相続税申告に慣れていない税理士もいて、その土地評価が適正ではないことがあるのです。 

(税理士が10人いれば、相続税評価額は10通りあると言われているくらいです。)

そのことによって、相続人が払わなくてもよい相続税を払わされて、後に訴訟になったり、他の税理士が税務署から払い過ぎた分を取り戻す請求を起こしたりすることが少なくありません。

当事務所では、相続税に詳しい税理士や、相続不動産の評価に長けた不動産鑑定士と連携して、業務に取り組んでおります。

もちろん全てではありませんが、相続税が高いと思ったら、不動産の評価を見直せる可能性もありますのでご相談ください。


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